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华远地产落后的先驱

2018-10-13 04:46:47

大约2500年前,处在战国时代的中国在全国范围内刮起过一阵“改革风”,秦国的商鞅改制、楚国的吴起变法、赵国的胡服骑射甚至燕昭王的“千金买马骨”,各诸侯国都试图在与对手的竞争中一步,于是不惜血本、不遗余力地将变法当作了工作重心——当然,后面的历史都已经被确定:秦一统六国,天下大同——是的,历史只记住了结果,所以已经几乎没有人记得魏文侯和李悝的名字,而这二位,正是早在战国时代谋求变法的先驱。

同样的悲剧将极有可能发生在华远地产身上。这家一直徘徊在中国地产“百亿俱乐部”门外的老牌名企,正面临着先发后至的尴尬。8月4日晚,华远地产发布2015年半年报,业绩下滑幅度之大让人不禁为其未来担忧,不得不重新审视早在2013年年初就已经在上任任志强带领下开始的转型改革之路。

惨淡的年报容后再叙,就在年报公布的前几个月,华远声势浩大地宣布进军众筹与互联网的样子,显露更多的就已经是决心而非力量——自2014年中国地产企业的改革大潮来临之时,“互联网+”、“金融化”甚至“全产业链”的声音此起彼伏,在竞争对手们依托强大的资本实力与资源整合能力成绩斐然的同时,缘何改革先驱华远会先发后至?这一轮的地产改革特征明显,不仅要求内控升级降低成本,更看外在创新与整合,对于华远这样的“外卡”参赛者,还有机会吗?

后劲不足?

对于2015年的半年报,来自华远的官方解释有打肿脸充胖子的嫌疑:对于营业收入和利润两个主要财务指标出现的同比下滑,华远地产在半年报中对此解释称“这是因为房地产项目开发周期的原因”,并且据此强调“但按照公司经营计划和工程进度,下半年项目竣工、入住和结算面积会比上半年有大幅度增长,公司各项财务指标也将相应增长”。

华远地产半年报披露,2015年上半年,公司的营收和利润双降,营业收入和归属上市公司股东净利润降幅都在4成以上。今年上半年,华远地产实现营业收入接近22亿元,同比降幅为42.75%,归属于上市公司股东的净利润为1.3亿元,同比下降43.7%。这家向来看重净资产收益率这一财务指标的上市房企,今年上半年公司的加权平均净资产收益率只有3.37%——在过去4年间,公司的净资产收益率逐年下滑已经成为不争的事实。

更让业界不安的是负债问题。截至今年上半年,华远地产的资产负债率仍然维持在80%左右,这也是国资委对国有企业资产负债率的监管红线。在华远地产截至今年上半年的债务结构中,流动负债中的短期借款接近11亿元,上年同期为6亿元,一年内到期的非流动负债达到17亿元。

与此同时,华远地产扣非后的净资产收益率也出现了接近3%的下滑。毫无疑问,净资产收益率下滑一方面与2014年行业降温的态势有关系,另一方面也与企业经营成本增加有关系。该指标直接体现了自有资本盈利的能力。

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2013年年初,华远地产曾表示,欲在三年内挺进“百亿军团”。但现在几乎可以确定,华远始自2013年的改革,已经彰显疲态,按照目前多项数据的排列,华远地产只能位列A股上市房企的第四梯队。即便按照管理层所预期的下半年情况大为好转、成功进入“百亿俱乐部”,后劲不足的态势也已是显而易见,前景依然堪忧。

病急乱投医?

地产行业的周期性低谷到来已经是不争的事实,这也是领军企业们纷纷谋求转型与变法的根本原因。业界普遍认为,中国房地产企业的暴利时代行将结束,“双高”趋势明显:中小房企被大房企的兼并重组可能性越来越高、大型企业对市场份额的集中度越来越高。

当然,焦虑的中小房企不止华远一家,截至目前公开报道的数据统计显示,沪深两市共计76家上市房企公布了2015年中报业绩预告,其中,27家房企预告净利润为亏损。净利润同比下滑企业达36家,占比近五成。

逾三成企业预亏,近五成房企净利润下滑,在这样的市场现状下,众多房地产企业不仅仅在传统的拿地,开发项目等方面进行拓展,在跨界合作方面也开始了竞争。已经在市场上落后的华远地产在2015年多次与不同领域的企业进行合作,试图适应当下的市场环境。

就华远而言,今年上半年,已经于2014年退任华远董事长的任志强就与互联网企业360董事长周鸿祎合作,试图在未来的产品方面进行创新,其中的主要方向是智能家居领域。8月28日,华远与360联合打造的间样板房出炉,在推出诸如“安全概念”“应急控制”“自动报警”等许多吸引人眼球的噱头的同时,也引起了诸多非议。“房地产商在屋子里放一个路由器就敢给自己的项目贴上‘智慧社区’的标签。”一些批评人士的意见似乎并非无的放矢。

前任掌门任志强为现今的华远可谓操碎了心,除了引领企业触网,时下被认为能给房地产企业带来直接“动能”的金融化自然也不能放弃。7月15日,华远地产与诺亚财富集团召开战略合作新闻发布会,双方意图在地产运营和金融创新等领域开展合作。双方的战略合作已经从房地产众筹项目开始,诺亚财富通过一款名为“诺亚员工宝”的互联网金融平台,对华远地产在北京的3个项目推出房地产众筹产品。据了解,双方紧密合作始于2012年,截至目前,双方已经累计合作发行房地产基金规模达28.5亿元人民币,正处于募集资金阶段的合作规模也有6亿元人民币。

任志强称,华远地产未来会逐步把所有的项目都拿来众筹,同时与诺亚财富不断探索包括首付贷在内的各类地产金融创新模式。他期待华远地产未来能成为房地产行业中的Uber,用新模式颠覆整个行业,改变资金流和现金流运行方式,创造全新的生态链条。

要知道,这看似顺势而为的行为,早在几年前众筹概念方兴未艾之时,还是任志强鄙夷的对象。曾经的“任大炮”不仅炮轰众筹,还曾提醒平安好房做众筹不要做成骗子,担心投资人能否获得有如发起者一样的收益和权利。

所以几乎可以确定,所谓“互联网+”与“金融化”,在华远的战略布局中并非改革伊始就已经既定的,更像一种追潮流、赶时髦的被动之举。结合其2015年上半年的惨淡年报来看,不能排除华远管理层病急乱投医的可能性。

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冲锋艇OR救命草?

真正引领华远跑步融入“互联网+”的是他们在五月份公布的“1+N”的集团战略。华远从“互联网+”中看到了“房地产+”的转型机遇,提出了“1+N”的时代战略,其核心在于抓住业主的核心需求,讲究产品的用户体验,提供产品之外更多元化的服务。对此,华远的官方解释是希望企业能够从传统的开发地产项目的生产商,转变为全系统服务提供商,从传统的开发项目向营造“生活方式中心”转变,提供更多的增值服务和延伸服务,满足客户更高端、更个性化的生活主张。

在“1+N”战略公布的短短几个月里,华远分别与360、诺亚基金、乐居“码上专车”达成战略合作,房地产+互联网,房地产+金融,房地产+打车……未来可能有更多的加法,但这种不同跨界的合作在房地产企业中已经比比皆是,但是能否为房地产企业带来实际去化效果却有待拷问。

不争的事实是各个房企跨界手段大同小异,比如与健康、互联网、金融、体育等企业进行合作。更已有观察家指出,房企之所以热衷和大牌互联网公司合作,急急地插上“互联网+”的标签,其实更多地是为了获得资本市场的青睐。

无论未来如何,现今的华远对于资金的渴望是路人皆知。

5月20日,就在华远地产与360的“智慧家”发布会上,任志强已经放出了明显信号:未来华远、360和任志强三方还将合作建立基金管理公司,致力于智能家居和智慧社区的投融资工作。紧接着,华远地产6月18日晚间发布公告,公司董事会通过终止非公开发行股票事项议案,另外公司拟向原股东配售股份,募资30亿元用于投资以及偿还金融机构贷。

华远地产再融资方案几经更迭,从早的定向增发募资16亿元,到变定增为配股,并将募资规模提高至30亿。考虑到公司目前的股价,采取这种再融资方式似乎意味着,华远地产试图以更加有利的价格增加融资规模。

不足半个月之后,6月29日下午,华远地产股份有限公司宣布,为保障公司业务经营需要,公司全资子公司北京市华远置业有限公司拟向上海歌斐远浩资产管理有限公司贷款5亿元,期限一年,资金使用成本为年利率8.98%。据了解,而上海歌斐远浩资产管理有限公司的董事长,正是华远前任掌门任志强。这桩显而易见的关联交易彰显了华远对于资金的渴望。

诚然,房企靠拢金融已经成为2015年中国地产行业的大趋势:中国平安63亿港元入股碧桂园,金地、万科也屡次获得安邦保险、生命人寿等保险机构青睐,地产+金融的互补优势已经成为共识。但还没有哪一家企业表现出如华远地产这样对于资金需求的紧迫性,也许对于华远而言,在这一轮的资金续航之后,就已经到了改革的关键时刻。

换而言之,不断积蓄力量的华远地产,在一年内定会有大动作,先发后至的惨痛现实已经让管理层到了不得不再次谋变的地步。但对于华远这样长期“低人一等”的二线房企,资金显然不是解决所有问题的灵丹妙药,更关键的问题是如何寻找到安身立命的自身源动力,在成本内控与产品创新之间寻找到的平衡点。显然,在资金、规模、品牌与产品全面落后的情况下,救命稻草远比冲锋舟更重要。

但未来如何,无人可知,地产龙头万科掌门郁亮曾经直言“谁能在这里面存活下来、发展得好,我不知道,包括万科在内都没有准备好这张‘船票’”。

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