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評論不動產統一登記短期不會影響樓市供求

发布时间:2019-06-07 06:20:37 编辑:笔名

  评论:不动产统一登记短期不会影响楼市供求

  人气明显“降温”的中国楼市,又迎来了被称为史上重磅政策——《不动产统一登记条例》即将实施。各大媒体纷纷认为,条例的实施将给楼市造成恐慌,其理由有二:一是将加重官员和富豪们“抛盘”举动,短期内楼市供过于求的局面进一步失衡;二是条例实施将为房产税全面征收扫平障碍,未来楼市保有成本将大幅度提升,进而影响供需。

  2007年實施的《物權法》已將不動產統一登記的規定明確在列。其后,管理部門不動產統一登記立法和實施的每一步動作,不僅引起股市的波動,而且對于居民購房置業和市場預期,都會產生沖擊。開展不動產統一登記以及《條例》的實施,其目的是為了什么、對未來樓市運行格局有何種沖擊等等,需要做深入的剖析。

  《物权法》中关于不动产“物权法定、公示公信”的明确规定,是不动产统一登记的法理基础。说白了,不动产物权不像其他可以移动的私人财产那样可以通过占有显示“这个财产是张三的”,必须根据登记机构登记簿的记载来确定“到底是不是张三的”。例如,不能因为张三住在某一栋房屋里面或有该房屋的钥匙,就认为他是这个房屋的主人,因为他很可能是房屋的租客,或仅仅是替主人临时看守房屋的人;同样,不能因张三欠了债不还,债主就可以将抵押房产拿去拍卖,而是需要双方到登记机构办理产权重新登记的手续。

  另外,不动产的产权内容远比我们想象的要复杂。一般来说,夫妻可能共同对房屋享有产权,但其中任何一人都可以将自己的产权部分转让出去,而房子却无法分割。同时,不动产的产权包含坐落、面积、朝向、层数、结构等多个自然属性,不动产实际权利状况分为所有权、用益物权和担保物权等,不同的权利内容,其经济价值不同。只有通过登记,将不动产上述内容记载于登记簿上,并颁发权利证书,才可以确认不动产权利人、权利内容、权利状态,相应的经济价值才能明确,侵权和纠纷也就少了。

  所以,开展不动产统一登记,根本目的就在于保障不动产交易安全,保护不动产权利人的合法财产权。在现代社会,不动产一般占据老百姓50%~80%的财产份额,对如此大宗财产,如果没有完善的登记制度,不仅产权保护的效果比较差,而且通过不动产产权来实现转让、抵押、证券化等财富变现或增值的可能性就较低。

  条例实施会不会引发官员大面积“抛盘”?事实上,涉房贪腐官员在公务员、国有企事业管理队伍中的比例不大,而不动产统一登记的目的也并非是为了反腐,反腐充其量只是不动产统一登记的“副产品”。另外,从《条例》发布到信息系统建设和整合,再到运转和利用信息平台,无法一蹴而就。此前媒体报道的所谓官员“抛盘”内容,很大程度上是少数中介宣传某些物业的卖点罢了。当然,确实存在公务员通过亲戚或信赖的朋友来卖房的现象,但这毕竟是个案,对供求关系影响有限。

  另一个担忧就是,房产登记将使得对存量房产征税走向“实施的前台”。统一登记无疑是对存量房屋征税的前提,但目前征收房产税还存在法律争议。而且,从《条例》发布到开展不动产统一登记,再到征收房产税,需要很长的时间,涉及立法、评估、范围、税收豁免等多个事项和环节,目前还未进入立法程序,房产税的开征不是很快就能实现的。即便征收房产税,也会有税收豁免的存在,比如人均可以得到一定免税面积或免税的住房套数。这其中,也涉及户籍制度的问题,比如为了增加免税面积而增加家庭人口数,从而使得大部分人群在税收豁免范围内,房产税征收效果很难确保。

  从短期看,《条例》的实施仅仅表明我国市场经济的基础设施建设又迈出了重要一步。中短期内,这项工作的重点将放在信息系统建设、法制建设,距离不动产统一登记还有较长的路要走,条例实施不会实质性影响到楼市供求。长远来看,不动产统一登记能够摸清房产“底数”,未来住房如何供应、住房政策、城市规划如何制定,就更加“靠谱”了,楼市也将告别过去无规律运行、人为干预过重,进入自身市场规律决定命运的正常时期。另外,住房作为老百姓宗财产,掌握了居民的财产情况,社会保障政策、税收政策的制定和执行,也就更加有章可循了。更为重要的是,不动产拥有者、交易双方的合法权益也就能够得到保障,不动产抵押、转让、证券化等新的衍生价值也就体现出来了。从这个角度看,条例实施更不应该造成楼市恐慌。

  (作者单位:深圳市房地产研究中心)

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