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接连错失地王后深圳民营房企开启杠杆游戏

2018-10-11 20:27:39

未来很长一段时间里,深圳民营房企转型发展将呈现一面在公开土地市场“举不起牌”,一面在资本市场“横冲直撞”的局面。

宝能集团发起“宝万之争”,京基集团的“借壳上市”,星河集团、卓越集团的分拆计划,让深圳民营房企时隔多年后,再次站到了镁光灯前。

狂热融入资本市场背后的逻辑,是深圳民营房企谋求转型带来的资本冲动。在旗下物业公司星河智善生活(股票代码:836397)挂牌新三板庆祝晚宴中,星河集团董事长黄楚龙称:“10年前规模比星河小的企业如今都上市了,这是一个趋势,我希望星河能够夯实基础,然后再做强做大。”

去年年底信达地产30.3亿元拿下深圳坪山地王的那场拍卖会里,黄楚龙亲自坐阵体验到了资本的凶猛。随着近年来深圳土地的日益稀缺,在有上市房企、外地央企参与的公开土地拍卖中,以星河、卓越、鸿荣源为代表的深圳民营房企阵营,几乎失去了举牌机会。

1990年代,深圳的潮汕商人、下海官员纷纷投入房地产行业,凭借着拼搏精神与良好的政府关系,一度叱咤深圳楼市风云,如今福田CBD矗立的座座民营房企总部大楼便是见证。

但随着地产白银时代的到来,地产行业内竞争日趋白热化,动辄上百亿元的土地买不起,耗时耗力耗财的城市更新“玩不转”,对于想继续做大“盘子”的民营房企,面临着巨大挑战。

信达、龙光两家深圳土地市场的“常胜将军”,或许在某种程度上刺激了黄楚龙推进星河与资本的融合速度。

除了将营收规模近亿元的物业公司挂牌新三板之外,星河集团相关负责人还告诉界面新闻,星河控股旗下星河商业地产将于年底登陆资本市场,“此外,星河集团的核心业务地产集团或将以某种方式完成上市。”

两个月前,星河集团低调更名为星河控股集团,并更换公司标识。与此同时,星河依托原有房地产开发、商业地产运营、金融投资三大业务模块,分别成立了地产、置业、金融三大产业集团。

星河位列深圳民营房企第一阵营,其房地产业务规模由2011年的24.16亿发展到150亿元。不过,部分民营房企则不那么幸运,5年前曾位列深圳房企业绩TOP10榜单中的合正地产、水榭花都地产、承翰投资、尚模发展,如今已残酷“出局”。

就算是星河、卓越等发展较好的民企,其与万科、龙光等上市房企的差距也在逐渐拉大,2010年深圳万科以54亿元排名当年房企业绩榜第一,彼时星河地产22.8亿元排名第六;而2015年万科以202亿元排名第一,星河则以71.6亿元排名第八。

第一太平戴维斯深圳投资部董事吴睿评论认为,一家企业的发展是否加入“杠杆”,发挥出来的威力是截然不同的。因此无论是星河,还是卓越、鸿荣源、京基,其地产业务规模介于50亿-200亿元之间,均面临着与资本的融合问题。

上市是融入资本市场的完美路径,但这对于民营房企实力要求颇高。2013年,龙光地产拥千万土地储备在联交所上市;2014年初,中洲地产借壳国企“深长城”罕见挂牌A股;2015年,绿景集团在联交所曲线“借壳”上市;2016年,京基集团在A股“借壳”正遭遇着关键的考验,星河地产的“借壳”也正在路上。

对于星河集团分拆旗下物业公司、商业地产挂牌新三板的战略,吴睿认为,国内IPO(首次公开募股)暂停,而拿着土地储备去香港上市又铁定“折价”的情况下,民营企业跟资本市场融合,肯定首选轻资产业务。在星河智善生活的未来五年战略中,便有轻资产输出以及外部项目并购计划。

同样是深圳民营房企卓越集团,其于2016年初也将旗下的金融板块——深圳市不动产融资担保股份有限公司分拆登陆新三板。同样有消息称,卓越集团可能把物业、商业等分拆上市。2010年之前,卓越集团曾两度赴港上市均“铩羽而归”。

上市所带来的融资能力决定了企业未来。宝能集团、奥宸地产、鸿荣源集团曾为融资质押公司全部股权,而京基集团在收购康达尔的过程中,传闻为获取银行授信不惜“抵押”深圳第一高楼——京基100大厦。

除了IPO之外,更多的融资模式也已经出现。宝能集团所应用的是比较传统的投资银行、保险、证券公司、大资管公司,这要求企业拥有颇强的资金实力;资金规模小、机制灵活的中小民营房企则更适合投资互联网金融、众筹、产业基金、并购基金等,另外便是资产证券化,不过这需要合适的标的。

星河集团对金融领域布局是民营房企的典型,其早年间投资入股阳光保险、深创投等,与合作方共同成立了广东红土创新基金、浙江红土创新基金;与深圳政府合作成立星河龙岗创新基金;并投资近五十余家企业,其中七家已上市。

当前星河的投资总市值超50亿元,星河股权投资由之前的跟投正逐步向自主投资进行转变,同时也进入小额贷款、融资租赁、互联网P2P领域、小贷业务,贷款余额达1.5亿元。

星河集团副董事长兼总裁姚惠琼告诉界面新闻,在下一个五年,作为地产转型与变阵的典型代表,星河的地产体量未必能杀入一线阵营,但在以利润为中心的各项经营指标上,很可能完成“弯道超车”。

从星河的架构调整及其战略来看,星河在金融的布局,在于增加各产业间的协同效应。如地产与金融的协同、地产与商业的协同、金融与商业的协同、金融与园区产业的协同等。

深圳国资委旗下高新投集团副总裁温卫民告诉界面新闻,目前房企对外投资一般就是债务投资和股权投资两种方式,债务投资基于被投资企业目前的经营情况,股权投资则要基于其未来的发展,尽可能多地赚取资本利润。

无论是杀入资本市场,还是多元化投资,资本势必将成为激活地产、商业、产业之间协同效应的重要工具。挂牌新三板,链接保险、互联网金融资金,“借壳上市”,让深圳民营房企又“热闹”了起来。在未来很长一段时间里,深圳民营房企转型发展势必将呈现出一面在公开土地市场“举不起牌”,一面在资本市场“横冲直撞”的局面。

从地产到金融,星河、宝能、卓越、京基等深圳民营房企肯定不是第一家,也不会是最后一家。

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